As transações de imóveis não são tão simples como a compra de um bem de consumo e, até pelo vulto da operação, demanda maiores cuidados por parte dos pretensos compradores que, na maioria das vezes, devem contar com o auxílio de um suporte jurídico.
Introdução
O objetivo do artigo é realçar a importância da advocacia preventiva, atuando o advogado como fonte de consulta para tomada de negócios por parte de empresas e pessoas físicas.
Neste contexto, será abordado o suporte jurídico consultivo na esfera imobiliária ao analisarmos adiante os riscos oriundos da negligência do adquirente de bem imóvel pode experimentar, em virtude de ignorar a idoneidade do negócio, ou seja, a situação jurídica do bem.
O Registro em cartório do bem imóvel e demais atos cartorários
Em regra, todo bem imóvel deve estar registrado em cartório, por meio da abertura de matrícula.
A matrícula é um ato cartorial que individualiza o bem imóvel por meio de uma folha de papel, dividido em livros ou uma ficha, onde são lançados o registro e a averbação incidentes sobre o mesmo, de modo a demonstrar a sua situação jurídica.
O registro pode ser conceituado como o:
“instituto criado com o fim de tornar público os atos jurídicos, o estado e a capacidade das pessoas, estabelecendo a autenticidade, a segurança e a validade das obrigações e de certas relações de direito passíveis de tutela legal e sujeita à transferência, modificação ou extinção”. [1]
Em outras palavras o registro é um ato cartorário na qual demonstra o proprietário do imóvel, bem como, as transações e gravames (usufruto, hipoteca e etc) e demais assentos jurídicos ali incidentes, como a convenção de condomínio, a teor do artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil c.c o artigo 167, I alínea 17 da Lei n. 6.015/73.
No caso de incorporação imobiliária é obrigatório o seu registro no cartório imobiliário, antes de o incorporador poder efetuar as vendas das unidades autônomas, na forma do artigo 32 da Lei n. 4.591/64.
Já a averbação consiste também em um ato dessa natureza onde são anotadas todas as alterações ou acréscimos tanto com relação ao imóvel, como das pessoas que constam do registro, e, os eventos jurídicos e gravames ali ocorridos, como a penhora, cancelamento de hipoteca e etc.
Não só a propriedade é registrada no cartório de imóveis, mas qualquer os direitos reais (ex. servidão, hipoteca, usufruto e etc.) incidentes sobre o imóvel devem ser averbados na sua matrícula.
As informações constantes da matrícula
Primeiramente, cumpre consignar a divisão dos livros dos registros de imóveis em três grupos: Principais, internos e classificadores.
Contudo, para atermos ao objetivo do artigo iremos analisar apenas os principais, do subtipo “Livro n. 2 – Registro Geral” e “Livro n. 3 – Registro auxiliar” ora destinados às matrículas, registros e averbações incidentes sobre o bem dessa natureza.
Toda matrícula terá um número e começará com o memorial descritivo pormenorizado do imóvel.
Deve conter o nome de quem era o proprietário, as transações ali realizadas, os eventos jurídicos e gravames incidentes sobre o bem.
O artigo 828 c.c, o 799, inciso IX, do Código de Processo Civil traz a possibilidade de averbar na matrícula do imóvel as execuções judiciais em trâmite perante o proprietário (averbação premonitória).
Embora não seja óbice à sua venda, conforme discorreremos a seguir, trata-se de negócio arriscado, sem segurança jurídica, de modo a trazer prejuízos futuros ao adquirente do bem.
Trata-se de verdadeira “carteira de identidade” do imóvel apta a fornecer elementos de segurança jurídica para eventuais transações pelo adquirente.
Adquire-se a propriedade do bem imóvel mediante o registro do título translativo no registro de imóveis, a teor do artigo 1.245 do Código Civil.
Veremos adiante o que são esses “títulos” e suas espécies.
Títulos translativos
O título translativo:
“é o documento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no cartório imobiliário, efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel”. [2]
Com efeito, no que tange a propriedade de bens imóveis, o artigo 1.245 do Código Civil prescreve:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”Em qualquer espécie de título, deve obrigatoriamente consignar a causa do negócio jurídico, como por exemplo, compra e venda, doação e etc.
Ademais, deve observar as disposições contidas no artigo 225 da Lei n. 6.01573 [3]:
“Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário. Renumerado do art. 228 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.
§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.
§ 3o Nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as confrontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais”. (Incluído pela Lei nº 10.267, de 2001)."Como regra geral, nas transações de compra e venda o título será uma escritura pública.
A escritura pública é um documento produzido por qualquer tabelionato, frisa-se, por um agente público.
É antes de tudo um instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado na referida repartição para dar validade ao ato jurídico exigido por lei.
Difere-se do instrumento particular, porquanto neste documento, a sua elaboração pode ser feita por qualquer pessoa que não tenha função pública.
A legislação alberga hipóteses de aquisição de propriedade do imóvel por meio de registro de um instrumento particular.
De forma bastante didática, o especialista Bruno Mattos [4] destaca algumas dessas hipóteses:
• “compra de imóvel com valor igual ou inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, a teor do artigo 108 do novo Código Civil;
• “contrato celebrado no âmbito do sistema financeiro de habitação, a teor do artigo 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21/08/64, incluído pela Lei n. 5.049, de 29/06/66;
• contrato de alienação fiduciária, a teor do artigo 38 da Lei n. 9.514, de 20/11/97;
• contrato de alienação de imóveis funcionais da União situados no Distrito Federal, nos termos do artigo 2º, V, da Lei n. 8.025, de 12/04/1990;
• contrato celebrado no âmbito de loteamentos populares, previstos na Lei n. 9.785, de 29/01/99”
Por sua vez, os populares compromissos ou promessas de compra e venda podem ser celebrados por instrumento particular adquirindo o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, desde que não tenha sido pactuado cláusula de arrependimento a teor dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”Denota-se, portanto, a importância o registro dos títulos translativos no cartório imobiliário, porquanto é ato constitutivo do direito de propriedade.
Do compromisso de compra e venda
É um contrato preliminar pela qual as partes se comprometem a efetuar um contrato de compra e venda definitivo.
Neste contexto, leciona o Professor Venosa [5]:
“O negócio tem todos os requisitos de contrato prefeito e acabado, não se confundindo com negociações preliminares. Como característica principal, traz em seu bojo a obrigação de contratar definitivamente, sob certo prazo ou condição. No compromisso de compra e venda imobiliário, o objetivo claro das partes não é precipuamente a conclusão de outro contrato, mas a compra definitiva de um imóvel”
É bastante difundida e surge muitas vezes como opção quando as partes não querem ou não podem celebrar desde logo, por escritura pública, o contrato definitivo.
As cautelas exigidas do adquirente
Inúmeras são as cautelas a serem tomadas pelo adquirente. Tentaremos discorrer sobre as principais.
Primeiramente, deve-se obter as certidões referentes ao imóvel junto ao Cartório de Registro. Existem vários tipos de certidões que poderão ser emitidas que permitirão ao comprador e vendedor, uma maior segurança jurídica e documental, na transferência imobiliária, como por exemplo, Certidão de inteiro teor, Certidão de ônus e ações reais ou pessoas reipersecutórias, Certidão de Transcrição, Certidão Negativa de Propriedade, Certidão Quinzenária ou Vintenária, dependendo de cada caso concreto.
Também devem ser obtidas algumas certidões para comprovação de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias sobre o imóvel ou demandas que o possam reduzir o vendedor à insolvência, precavendo o comprador de eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos vinculados ao bem adquirido ou à pessoa do vendedor:
a. Certidão negativa de débitos de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU);
b. No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, certidão de quitação de tributos e contribuições federais ou certidão positiva de tributos e contribuições federais, com efeitos de negativa, extraída da internet no site da Receita Federal – SRF;
c. Fica, entretanto, dispensada da apresentação da certidão mencionada, conforme o contido no art. 257, § 8º, IV, do Decreto 3.248/99, com redação dada pelo Decreto 3.265/1999, a transação imobiliária que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;
d. Comprovante de pagamento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, no caso de imóvel rural;
e. Comprovante de inexistência de débito junto ao condomínio, se o caso;
f. Certidão de distribuição na Justiça Estadual, tanto na comarca onde situa o famigerado bem como naquela onde reside os alienantes;
g. Certidão de nada consta da Justiça Federal;
h. Certidão negativa de débitos trabalhistas;
i. Observação: Se o vendedor for casado, é necessário que sejam emitidas certidões também em relação ao seu cônjuge.A omissão do adquirente em verificar, nos distribuidores do foro da situação do imóvel, a existência de execução tramitando contra o vendedor, bem como das demais cautelas acima indicadas é suficiente indício de má-fé, podendo lhe causar transtornos e prejuízos materiais, conforme adiante passaremos a expor.
Sendo assim, mesmo estando munidos destes documentos, é conveniente consultar um advogado que atue na área do direito imobiliário, para uma melhor análise da segurança jurídica do negócio.
Segurança jurídica e o registro de imóveis
A segurança jurídica é um importante aspecto do chamado “Custo Brasil” no que tange aos riscos e custos de se transacionar no país.
Como leciona o Dr. Armando Castelar Pinheiro [6]:
“Uma forma simples de definir Custo Brasil é como sendo o custo adicional de transacionar, de realizar negócios, no Brasil, em comparação ao custo em um país com instituições que funcionam adequadamente. Nesse sentido, Custo Brasil é um conceito associado, de um lado, às instituições do país e, de outro, ao custo de transacionar”
Sob este contexto, busca-se cada vez mais a segurança jurídica nas transações imobiliárias, como forma de proteger não só o investidor, como o próprio comprador dos riscos do negócio, como forma de garantir a paz social.
Este ambiente é favorável ao desenvolvimento e incremento de maiores investimentos no setor imobiliário, com o acréscimo de riquezas.
De fato, se levado em conta que o direito real de propriedade apenas é transmitido com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, Código Civil), nada justifica uma negociação imobiliária sem qualquer traço de publicidade.
Ausente o registro, não há eficácia erga omnes.
O Professor Moacir Amaral [7], leciona sobre o assunto:
“a eficácia desse documento, inclusive a probatória, se opera entre as partes, não em relação a terceiros. Em face de terceiros, terá o instrumento eficácia tão-somente depois de transcrito no registro público, conforme disposição expressa na parte final do art. 221 do Código Civil de 2002 (art. 135 do Cód. Civil de 1916): ‘mas os seus efeitos, bem como os da cessão, não se operam, a respeito de terceiros, antes de registrado no registro público”
E, para isso, os serviços notariais e de registros são fundamentais porquanto conferem publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos praticados na esfera imobiliária.
Análise de riscos
A Falta de segurança jurídica e a clandestinidade da negociação imobiliária
A falta de confiança de que as instituições garantirão a aplicação do direito vigente gera dúvidas sobre a estabilidade das relações jurídicas.
O mercado imobiliário é movido por uma indústria que trabalha em longo prazo.
Há uma enorme delonga entre a aquisição de um terreno, a aprovação de um projeto, a incorporação, a construção e consequente entrega de um empreendimento, com a participação de diversos profissionais envolvidos, agentes financeiros e etc.
Por esta razão, este é um dos setores que mais necessitam de segurança jurídica, até porque envolve o sacrifício de economias domésticas pelo negócio, com reflexos na economia.
Hodiernamente, mostra-se temerável negociar um imóvel mediante um contrato particular de compromisso de compra e venda sem o menor resquício de publicidade.
A publicidade é o ato que dá, além do conhecimento “erga omnes”, segurança, oponibilidade e eficácia às situações jurídicas que dizem respeito à propriedade imobiliária, por meio do registro em cartório.
De fato, se levado em conta que o direito real de propriedade apenas é transmitido com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, Código Civil), nada justifica uma negociação imobiliária sem qualquer traço de publicidade.
Denota-se, muitas vezes, não apenas uma temeridade quanto ao negócio, e, também explicita o propósito de se fraudar a execução do credor.
Esse ambiente é pouco favorável ao desenvolvimento da atividade econômica, o que limita a competitividade das empresas, encarece o crédito, provoca a retração de investimentos, enfim, produz efeitos nefastos na economia.
A segurança jurídica, uma quimera, ideal, um norte, um parâmetro, ou na visão de um realista esperançoso, pode ser concebido como um objetivo a ser alcançado, na qual nos perfilamos.
A ideia inerente a sua concepção pode ser entendida como uma estabilidade duradoura/permanente de normas jurídicas certas, estáveis, previsíveis calculáveis e, ao mesmo tempo coercitivas, de modo a incutir na sociedade os deveres de convivência que devem ser observados.
O exercício continuado e eficiente da jurisdição proporcionará um clima generalizado de confiança no Poder judiciário, qual seja de segurança social e insatisfações eliminadas.
Há uma crescente busca pela segurança jurídica. A assinatura eletrônica por meio de infraestrutura de chaves públicas e criptografia, a tecnologia do blockchain, ainda incipiente, evidenciam uma demanda e uma necessidade maior de praticidade, rapidez, segurança, eficácia, publicidade, autenticidade e transparência nas transações imobiliárias, bancárias, e etc.
A confiança é pressuposto de todo e qualquer negócio. É a força motriz da economia porquanto permite a troca de serviços e/ou produtos e benefícios mútuos entre as pessoas. É, de certo modo, um meio indispensável para o surgimento e conclusão de negócios.
Não há mais guarida, portanto, transacionar por meio de contratos de gavetas, ora clandestinos, a margem de registro e de segurança jurídica, pois apenas contribuem para o aumento das demandas judiciais, congestionando o judiciário, acompanhado de efeitos nocivos a economia, como a retração de investimentos, dentre outros.
Assim sendo, os compromissos de compra e venda, desta natureza, ou seja, clandestinos, ainda que enraizados nos usos e costumes, são, muitas vezes prejudiciais, até aos seus próprios pactuantes, que não raramente, precisam ingressar na Justiça para fazer valer a posse por meio de adjudicação compulsória, e, também, aos diversos credores de certames judiciais.
Considerações finais
Em certo filme [8] o personagem Morpheus disse ao protagonista Neo:
“existe uma diferença entre conhecer o caminho e trilhar o caminho”.
A cena também se repete em nosso cotidiano, no âmbito do comércio e das transações comerciais.
As transações de imóveis não são simples como uma compra de um bem de consumo e, até pelo vulto da operação, demanda maiores cuidados por parte dos pretensos compradores.
Pesquisas de idoneidade financeira a respeito do vendedor, certidões negativas de débitos e de ações nas diversas esferas da justiça, bem como, das demais elencadas aqui, é de suma importância para que os compradores não tenham prejuízos, como a perda do imóvel, caso reconhecida a fraude a execução pelo alienante, ora demandado por dívidas na justiça.
Vivemos na era da informação e do conhecimento, aplicando-se nesta celeuma o velho brocardo: Dormientibus Non Sucurrit Ius. A pessoa que não for cautelosa na compra de um imóvel é considerada de má-fé pela Lei, e assim, deverá suportar os riscos do negócio, conforme frisado.
É necessário, portanto, uma conduta mais proativa dos postulantes à compra de imóvel. O comodismo e a inércia deve dar lugar a uma conduta mais ciente e racional, de modo a se prevenirem dos riscos do negócio.
Não obstante a falta de tempo que aflige o cotidiano das pessoas, não se mostra como uma justificativa plausível para a falta de cautelas no ato de empreender uma compra desta natureza.
Destaca-se aqui a importância da advocacia preventiva e especializada, de modo a demandar menos tempo aos compradores e mais segurança jurídica, porquanto existem certos nuances contratuais e eventos jurídicos na operação que não estão ao alcance do conhecimento de leigos.
Por mais paradoxo que seja nenhum cliente quer um serviço jurídico, e, sim, os benefícios do serviço, como a segurança nos negócios, organização, maior retorno financeiro, reconhecimento e etc.
A advocacia preventiva já é uma realidade para as empresas. Contudo, caminha a passos lentos com relação às pessoas físicas.
Na era dos profissionais “personal” o advogado não pode ficar marginalizado. A palavra personal pode ser entendida como pessoal ou individual. Trata-se, portanto, de algo feito para atender às exigências, necessidades e gostos de alguém. Em relação ao mercado de trabalho, um personal é um profissional que se dedica ao atendimento exclusivo do seu cliente, propiciando a oferta de serviços e produtos customizados.
Neste contexto, os serviços jurídicos não podem ser de “prateleira”; devem ser construídos conforme as exigências das demandas. Portanto, a expertise jurídica é um serviço que pode e deve ser utilizada de forma personalizada e aderente a necessidade de um cliente, para análise de riscos e melhores tomadas de decisão na área imobiliária, visando aumentar as vantagens competitivas no âmbito patrimonial e dos investimentos.
O paradigma de valores no que tange a visão sobre a atuação das bancas e advogados autônomos deve ser quebrado, porquanto, exercem a tarefa consultiva do Direito, enquanto fonte de orientação aos negócios, e, portanto, não são meros “socorristas”, acionados somente na hipótese em que há danos e violações a direitos. A “profilaxia” jurídica previne problemas, na maioria de cunho patrimonial.
Deste modo, em comparação ao risco da negociação, onde pode ocasionar na perda futura do imóvel, a contratação de consultoria jurídica não pode ser taxada como exorbitante, até porque é mais viável optar por pagar pela hora técnica do trabalho de um profissional qualificado a suportar com os prejuízos patrimoniais ali decorrentes.
A figura do advogado de “tribunal”, “artesanal”, “socorrista” e da postergação dos problemas deve dar lugar ao um profissional mais preparado, focado e especializado, para cada nicho de negócio dos seus clientes, atuando de forma profilática e customizada.
Doutra parte, a consultoria e assessoria jurídica contribuem para diminuir a inadimplência e desafoga o judiciário, possibilitando uma melhora na qualidade das decisões judiciais em razão do menor volume de processos.
Por sua vez, ao cidadão, não deve ser apenas portador de direitos e também, cumpridores de direitos e obrigações no âmbito civil. Para ser merecedor da tutela jurisdicional deve provar sua boa-fé, agindo de forma diligente e cautelosa em seus atos comerciais.
Notas e referências bibliográficas
[1] SILVA, Américo Luís Martins da. Registro público da atividade empresarial. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p.1.
[2] [4] SILVA, Bruno Mattos e. Compra de Imóveis: Aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. Ed. Atlas. 5ª edição. Pg.04.
[3] BRASIL. Lei n, 6.015 de 31 de Dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências, Brasília, DF, dez 1973.
[5] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. 3ª edição. Atlas. Pg.527-528.
[6] PINHEIRO, Armando Castelar. REVISTA USP. A Justiça e o Custo Brasil. São Paulo, n. 101, P. 141-158, março/abril/maio de 2014.
[7] SANTOS, Moacir Amaral dos. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, Saraiva, 23a edição, revista e atualizada por Aricê Moacyr Amaral Santos, 2º vol./409.
[8] MATRIX. Direção: Irmãs Wachowski. Warner Bros Pictures, 1999. 1 DVD (136 min).
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